부동산 경매 권리분석 사례(1) (표로 쉽게 정리!)

 

 

부동산 경매에서 "낙찰 후 추가 비용이 발생할 위험이 있는지" 분석하는 것이 권리분석이라고 했죠? 

📌 실제 사례를 예시로 아래 표를 통해 안전한 경매 물건 vs 위험한 경매 물건을 쉽게 비교해 보세요!

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1. 권리분석 사례별 비교표 (안전 vs 주의 vs 위험 물건)

구분안전한 경매 물건보증금 인수 가능성 있음위험한 경매 물건 (유치권·법정지상권 등)

등기부등본 분석	1.근저당권 & 가압류 있음	2.근저당권 & 가압류 있음	3.근저당권 & 가압류 있음
말소기준권리	근저당권 (B은행, 2020년)	근저당권 (E은행, 2019년)	근저당권 (I은행, 2018년)
세입자 정보	없음 (빈집)	세입자 있음 (전세 1억)	없음 (점유자는 건설업체)
전입신고일	해당 없음	2018년 10월 (근저당권보다 빠름)	해당 없음
확정일자	해당 없음	2018년 10월 5일 (우선변제권 있음)	해당 없음
유치권 신고	없음	없음	있음 (건설업체, 공사비 5천만 원)
법정지상권 문제	없음	없음	있음 (건물과 토지 소유자 다름)
낙찰 후 추가 부담 가능성	없음 (안전)	세입자 보증금 일부 인수 가능성 있음	공사비 & 토지 사용료 부담 가능
경매 참여 추천 여부	✅ 안전 (입찰 추천)	⚠️ 주의 (배당 확인 후 입찰)	❌ 위험 (전문가 상담 후 결정)

 

 

어렵게 보이지만  2번처럼 저당권보다 전입신고일이 빠른 세입자가 있으면 보증금을 낙찰자가 납후해야하니, 

주의해야겠죠? // 

 

 

 

2. 사례별 분석 & 입찰 시 체크 포인트

📌 ① 안전한 물건 (입찰 추천!)
✔ 말소기준권리보다 늦게 설정된 권리만 존재 → 모두 말소됨
✔ 세입자 없음 → 보증금 인수 위험 없음
💡 ➡ 이런 물건은 입찰해도 추가 부담이 없어 안전!

 

📌 ② 보증금 인수 가능성 있는 물건 (배당 확인 필수!)
✔ 세입자 전입일이 근저당권보다 빠름 → 대항력 O
✔ 우선변제권 있음 → 보증금 일부 인수 가능성
💡 ➡ 이런 경우 배당 가능성 확인 후 신중하게 입찰해야 함!

 

📌 ③ 위험한 물건 (유치권 & 법정지상권 문제, 신중 접근!)
✔ 유치권 신고 있음 → 낙찰자가 공사비 부담할 수도 있음
✔ 법정지상권 있음 → 토지 소유자가 다르면 토지 사용료 발생 가능
💡 ➡ 이런 물건은 경매 초보자가 입찰하면 위험! 전문가 상담 필수!

 

3번은 유치권이 있으니 가능하면  입찰을 안보면 좋겠지만  고수들은 입찰을 본답니다. 

남들이 안보는 물건을 성공하면 수익이 엄청 높으니까요... 그러나 유치권은 잘 해결해야겠죠?   

해결하는 방법은  다음에 알려드리도록 하겠습니다. 

 

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3. 경매 권리분석 핵심 요약

✅ 1. 말소기준권리보다 늦게 설정된 권리는 낙찰 후 자동 소멸
✅ 2. 말소기준권리보다 앞선 권리는 낙찰자가 인수할 수도 있음
✅ 3. 대항력 있는 임차인의 보증금은 인수 위험 있음 (배당 확인 필수!)
✅ 4. 유치권·법정지상권이 있는 물건은 신중히 접근!
✅ 5. 권리분석이 어렵다면 반드시 전문가 상담 후 입찰!