명도 소송 총정리! (부동산 점유자 퇴거 절차 & 진행 방법)

 

 

명도 소송이란?  한번 알아보겠습니다. 
부동산(집, 상가, 토지 등)의 소유자(또는 낙찰자)가 불법 점유자(세입자, 전 주인 등)를 강제로 퇴거시키기 위해 제기하는 소송입니다.

 

언제 진행하는가?

✔ 공매 낙찰 후 세입자가 나가지 않는다면? → 명도 소송 진행!
✔ 전 주인이 버티면서 집을 비워주지 않는다면? → 명도 소송 진행!
✔ 불법 점유자가 무단 점유 중이라면? → 명도 소송 진행!

📌 즉, 부동산 소유자가 점유자에게 퇴거를 요구하지만 협의가 안 될 경우, 법적으로 해결하는 방법이 명도 소송입니다.

 

 

1. 명도 소송이 필요한 경우

 

1️⃣ 전세·월세 계약이 끝났는데도 세입자가 이사를 가지 않을 때
2️⃣ 건물주가 임대차 계약을 해지했는데도 세입자가 버틸 때
3️⃣ 불법 점유자가 허락 없이 무단 점유 중일 때

💡 즉, "점유자가 자진 퇴거를 하지 않는 경우" 명도 소송이 필요!

 

단, 경매 낙찰했는데 집을 비우지 않을 때는 인도명령으로 해결할 수 있습니다. 

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2. 명도 소송 전, 먼저 할 일 (협의 시도 필수!)

📌 소송 전에 협의(합의)를 먼저 시도해야 함!
✔ 점유자와 원만한 협상 시도 (이사비 지원 등 합의 가능성 체크)
✔ 내용증명 발송 (퇴거 요청 공식 통보)
✔ 임대차 계약이 끝났다면 계약 만료 안내

💡 명도 소송 없이 협의로 해결되면 비용과 시간이 절약됨!

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3. 명도 소송 진행 절차 (5단계)

🔹 1️⃣ 내용증명 발송 (퇴거 요청 사전 통보)

• 점유자에게 퇴거 요청 내용증명을 발송
• "퇴거 요청 기한(예: 2주)"을 명시
• 점유자가 협의하지 않으면 명도 소송 진행

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🔹 2️⃣ 명도 소송 접수 (법원에 소장 제출)

• 퇴거 요청을 무시하면 법원에 명도 소송 접수
• (관할) 법원: 부동산 소재지 관할 지방법원
• 필요 서류:
  ✔ 소장 (명도 요구 내용 기재)
  ✔ 부동산 등기부등본 (소유권 증명)
  ✔ 임대차 계약서 (세입자와의 계약 증빙)
  ✔ 내용증명 발송 증빙

💡 전문가(변호사·법무사) 도움을 받으면 진행이 빠름!

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 3️⃣ 법원 판결 (승소 후 강제집행 신청 가능)

• 재판에서 소유자의 권리를 인정받으면 판결문이 나옴
• 판결 확정 후에도 점유자가 나가지 않으면 강제집행 진행 가능

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 4️⃣ 강제집행 신청 (점유자 퇴거 집행)

• 법원 집행관에게 강제집행 요청 가능
• 법원에서 점유자에게 "최종 퇴거 기한"을 고지
• 기한 내 자진 퇴거 안 하면 강제집행 진행

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🔹 5️⃣ 강제집행 진행 (집행관 + 용역 업체 투입)

• 법원 집행관과 명도 전문 업체(용역) 투입
• 점유자의 물건을 법적으로 이동 가능
• 강제집행 후, 소유자가 부동산을 인수하면 완료!

💡 즉, 협의가 안 되면 결국 강제집행으로 퇴거 진행!

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4. 명도 소송 기간 & 비용은?

📌 명도 소송 기간

✔ 협의로 해결 시 → 24주
✔ 명도 소송 진행 시 → 평균 36개월
✔ 강제집행까지 진행 시 → 최대 1년

💡 즉, 협의가 빠르면 1~2개월, 소송까지 가면 6개월 이상 걸릴 수도 있음!

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📌 명도 소송 비용

✔ 소송 접수 비용: 510만 원
✔ 변호사/법무사 비용: 100500만 원 (난이도에 따라 다름)
✔ 강제집행 비용: 200~500만 원 (용역 업체 비용 포함)

💡 즉, 협의가 안 되고 소송까지 가면 300만 원 이상 비용 발생 가능!

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5. 명도 소송을 피할 수 있는 방법 (TIP!)

✔ 점유자와 최대한 협의 시도! (이사비 지원 등 협상 전략 활용)

가장 중요한건 소송보다는 대화로 협상하는 것이 가장 완만하고  

복잡하지 않게 정리할 수 있는 방법입니다.    

✔ 내용증명 발송 후 일정 기간 기다려보기
✔ 소송 전에 법무사·변호사와 상담하여 전략 짜기

💡 즉, 법적 소송 전에 "합의 → 내용증명 → 소송" 순으로 진행하는 것이 가장 효율적!

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결론: 명도 소송 핵심 요약

✔️ 점유자가 퇴거를 거부하면 명도 소송 진행
✔️ 소송 전에 협의 시도 (이사비 지급 등)
✔️ 명도 소송 절차 = 내용증명 → 소송 → 강제집행
✔️ 소송 기간 평균 3~6개월, 비용 300만 원 이상 가능
✔️ 가능하면 법무사·변호사 상담 후 진행 추천