부동산 경매 투자에서 가장 중요한 것?
✔ "낙찰 후 실제로 얼마나 남는지?" 돈이 되는지가 가장 중요하지요?
✔ "수익률을 정확히 계산해야 손해 없이 투자할 수 있음!"
📌 오늘은 경매 수익률 계산 공식 & 실제 예제까지 쉽게 한번 설명해 볼게요~
1. 경매 수익률 공식 (총 3가지 계산 방법)
🔹 1️⃣ 단순 수익률 (ROI, 투자 대비 수익 계산)
📌 공식:
수익률(%)=(매도 가격−총 투자금액총 투자금액)×100\text{수익률} (\%) = \left( \frac{\text{매도 가격} - \text{총 투자금액}}{\text{총 투자금액}} \right) \times 100
✔ 총 투자금액 = 낙찰가 + 취득세 + 수리비 + 기타 비용
✔ 매도 가격 = 실제 매각한 금액 (또는 예상 매도가)
즉, 단순히 "얼마를 투자해서, 얼마를 벌었는지" 보는 공식!
🔹 2️⃣ 연 수익률 (ROR, 1년 기준 수익률 계산)
연 수익률(%)=단순 수익률보유 기간(년)\text{연 수익률} (\%) = \frac{\text{단순 수익률}}{\text{보유 기간(년)}}
✔ 1년 안에 매도하면 단순 수익률과 같음
✔ 장기 보유 시 연평균 수익률 계산에 활용
즉, 오래 보유할수록 실제 수익률이 떨어질 수도 있음! 비용이 늘어나니까요~
🔹 3️⃣ 자기자본 수익률 (ROE, 대출 포함 계산)
ROE(%)=(매도 가격−총 투자금액자기자본 투자금)×100\text{ROE} (\%) = \left( \frac{\text{매도 가격} - \text{총 투자금액}}{\text{자기자본 투자금}} \right) \times 100
✔ 대출을 활용하면 자기 돈이 적게 들어가지만, 수익률은 높아질 수 있음
✔ 레버리지 효과를 활용한 수익률 계산 공식
즉, "내 돈(자기자본) 기준으로 실제 얼마나 수익을 냈는지" 계산하는 공식!
2. 실제 예제 (경매 수익률 계산하기!)
📌 예제:
🏠 아파트를 경매로 낙찰받고 되팔아서 수익을 계산해보자!
항목 금액(원)
| 낙찰가 | 2억 5천만 원 |
| 취득세 & 부대비용 | 1천만 원 |
| 리모델링 비용 | 3천만 원 |
| 총 투자금액 | 2억 9천만 원 |
| 매도 가격 | 3억 5천만 원 |
| 대출금 (1억 5천만 원, 연이자 5%) | 연이자 750만 원 |
| 보유 기간 | 1년 |
2억5천에 낙찰받아서 3억 5천에 매도했네요~ 3억5천에서 낙찰금액 포함된 총비용을 빼면 단순 수익률이 나옵니다.
이럴때는 대출도 유용하네요
💡 ➡ 자기자본 수익률 = 37.5% (레버리지 효과로 수익률 증가!)
3. 경매 수익률 계산 시 주의할 점
🚨 1️⃣ 예상보다 취득세 & 부대비용이 많을 수 있음!
✔ 취득세, 중개수수료, 법무사 비용 등 고려 필수
🚨 2️⃣ 리모델링 비용이 예상보다 초과될 가능성 있음!
✔ 시공사 선정 & 공사 비용 견적 필수 확인
🚨 3️⃣ 매도 시기 & 세금 고려 필수!
✔ 단기 매매 시 양도소득세 부담 증가 가능
🚨 4️⃣ 대출 이자 부담 고려!
✔ 대출 이자가 높아지면 자기자본 수익률(ROE)이 낮아질 수 있음
4. 결론: 경매 수익률 계산 핵심 요약!
1. 단순 수익률 (ROI) 계산 → 기본적인 수익률 확인
2. 연 수익률 (ROR) 계산 → 장기 보유 시 연평균 수익률 체크
3. 자기자본 수익률 (ROE) 계산 → 대출 포함한 실질 수익률 분석
4. 예상 비용 (취득세, 리모델링비, 대출이자) 철저히 계산할 것!
📌 경매 투자 전에 꼭 수익률을 계산하고, 그기 돈이 되는지 확인하는것 기본이라고 할 수
있겠죠?? 이제 투자 할수 있겠습니까?
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