천만원만 있어도 경매투자 가능할까요???
물건에 따라 다르겠지만 욕심을 버리고 작은것부터 시작하면 1000만원가지고도 충분히 할 수 있습니다.
"경매로 싸게 낙찰받아도, 예상보다 비용이 많이 든다면?" 😨
✔ 낙찰가 외에도 추가 비용(세금, 대출이자, 명도비 등)이 발생!
✔ 사전에 모든 비용을 계산해야 실질적인 수익을 확보 가능!
📌 오늘은 경매 투자 시 필수 비용 & 예제 계산까지 쉽게 정리해 드릴게요!
1. 경매 투자 시 필수 비용 5가지
경매 투자 시 드는 비용은 5가지로 구분됩니다.
📌 각 항목별로 얼마나 드는지 표로 정리해 볼게요!
비용 항목세부 내용예상 금액
| 1️⃣ 입찰 비용 | 입찰보증금 (10~20%) | 낙찰가의 10~20% |
| 2️⃣ 잔금 납부 비용 | 낙찰가 + 대출이자 | 잔금 = 낙찰가 - 보증금 |
| 3️⃣ 취득세 & 부대비용 | 취득세, 등기비, 법무사 비용 | 낙찰가의 4~5% |
| 4️⃣ 명도 비용 | 세입자 이사비, 강제집행 비용 | 200만~500만 원 |
| 5️⃣ 기타 비용 | 리모델링 비용, 공실 비용 | 리모델링 시 500만~3000만 원 |
💡 즉, 단순히 낙찰가만 준비하면 안 되고, 추가 비용까지 고려해야 함!
2. 경매 투자 비용 상세 설명
🔹 1️⃣ 입찰 비용 (입찰보증금)
📌 입찰보증금 = 최저입찰가의 10~20%
✔ 보통 강제경매는 20%, 임의경매는 10%
✔ 낙찰 실패하면 보증금 100% 환불
💡 예제: 최저입찰가 2억 원 → 입찰보증금 2000만 원 (10%) 필요!
🔹 2️⃣ 잔금 납부 비용 (대출 포함 시 이자 비용 고려!)
📌 잔금 = 낙찰가 - 입찰보증금
✔ 대출 활용 시 대출이자 고려 필수
✔ 잔금 미납 시 입찰보증금 몰수 위험!
💡 예제:
- 낙찰가 2억 5000만 원
- 대출 1억 5000만 원 (연이자 5%)
- 입찰보증금 2500만 원
➡ 잔금 1억 7500만 원 + 연이자 750만 원 예상!
🔹 3️⃣ 취득세 & 부대비용 (총 4~5%)
📌 취득세율:
✔ 주택 1주택자 → 13%12% (취득세 중과!)
✔ 2주택 이상 → 8
✔ 상가 & 토지 → 4%
📌 부대비용:
✔ 등기비용: 50만~100만 원
✔ 법무사 수수료: 30만~50만 원
💡 예제:
- 낙찰가 2억 5000만 원
- 취득세 (1주택자) 750만 원 (3%)
- 등기비 & 법무비 100만 원
➡ 총 취득세 & 부대비용 = 약 850만 원 예상!
🔹 4️⃣ 명도 비용 (세입자 이사비 + 강제집행 비용)
📌 명도(퇴거) 방법:
✔ 원만한 협의 시 → 이사비 지급 (200만~500만 원)
✔ 강제집행 시 → 집행 비용 추가 (500만 원 이상)
💡 예제:
- 세입자 협의 후 이사비 300만 원 지급
➡ 총 명도 비용 = 300만 원 예상!
🔹 5️⃣ 기타 비용 (리모델링 & 공실 기간)
📌 리모델링 비용:
✔ 기본 수리 (도배, 장판) → 500만~1000만 원
✔ 올수리 (욕실, 주방 포함) → 2000만~5000만 원
📌 공실 기간 비용:
✔ 매각 전 공실 유지 시 관리비 발생
✔ 전세 또는 월세 놓을 때까지 발생하는 유지비 고려
💡 예제:
- 도배 & 장판 비용 800만 원
- 공실 2개월 (관리비 30만 원 × 2) 60만 원
➡ 총 기타 비용 = 약 860만 원 예상!
3. 실제 경매 투자 비용 예제 (표로 정리!)
🏠 "낙찰가 2억 5000만 원 주택 경매" 비용 계산
비용 항목예상 금액
| 입찰보증금 (10%) | 2500만 원 |
| 잔금 (대출 포함) | 1억 7500만 원 |
| 취득세 & 부대비용 | 850만 원 |
| 명도 비용 (이사비) | 300만 원 |
| 리모델링 & 공실 유지비 | 860만 원 |
| 총 투자 비용 | 약 2억 1510만 원 |
💡 즉, 낙찰가 2억 5000만 원이지만, 실제 투자금은 최소 2억 1510만 원 필요!
4. 경매 투자 시 비용 절감 꿀팁!
✔️ 입찰 전 "예상 비용 시뮬레이션" 필수!
✔️ 명도 협상을 원만히 진행해 강제집행 비용 줄이기
✔️ 리모델링 최소화 전략 → 가성비 높은 수리 선택
✔️ 취득세 중과 대상(다주택자)인지 확인 후 입찰 결정
✔️ 대출 금리 & 상환 계획 철저히 세우기
💡 즉, 예상보다 추가 비용이 많이 들 수 있으므로, 철저한 비용 계획이 중요!
5. 결론: 경매 투자 시 비용 핵심 요약
✅ 1. 경매 낙찰가 외에도 추가 비용 필수 계산!
✅ 2. 취득세, 등기비, 명도 비용 등 예상보다 많이 나올 수 있음
✅ 3. 명도 협상을 잘하면 강제집행 비용 절감 가능
✅ 4. 공실 기간 유지비, 대출이자 고려 필수!
✅ 5. "싸게 낙찰받는 것보다, 실제 투자 비용을 줄이는 것이 더 중요!"
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감사합니다.
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