근저당권 VS 저당권(이것도 모르고 아파트 매매하면 큰일남)

 

 

부동산 담보대출이나 경매에서 **"근저당권"과 "저당권"**이라는 용어를 자주 접하게 됩니다.

두 개념은 비슷해 보이지만 법적 성격과 활용 방식에서 차이점이 있습니다.

 

앞에서는 조금 어려운 유치권을 알아봤으니 이번에는 우리가 자주 접했던 저당권과 근저당권 

이번에 확실히 알아보도록 하겠습니다. 

---

1. 저당권이란?

**저당권(抵當權, Mortgage)**은 채무자가 돈을 빌릴 때 부동산을 담보로 제공하고, 채무를 변제하지 않으면 채권자가 해당 부동산을 경매로 처분할 수 있는 권리입니다.

🔹 저당권의 특징

✔️ 특정 금액에 대해서만 설정됨
✔️ 대출금액(채권액)이 확정되어 있음
✔️ 한 번 대출 후 추가 대출 불가 (같은 저당권으로 추가 대출하려면 다시 설정해야 함)

📌 예시:

• A씨가 은행에서 5억 원을 대출받으면서, 자신의 아파트에 대해 저당권을 설정
• A씨가 대출을 갚지 못하면 은행은 저당권을 실행(경매 신청)하여 변제

그렇게 보니 저당권도 경매와 바로 연결이 되어 있습니다.  저당권을 모르고 아파트 매매와 

경매를 할 수 없는 이유를 알겠지요?

 

 

💡 **즉, 저당권은 "정확한 금액을 담보로 설정하는 방식"**입니다.

---

2. 근저당권이란?

**근저당권(根抵當權, Revolving Mortgage)**은 일정한 한도 내에서 변동 가능성을 고려하여 설정하는 저당권입니다.
즉, 처음에 정확한 채무 금액을 정하지 않고, 일정 한도 내에서 빌릴 수 있도록 설정하는 방식입니다.

🔹 근저당권의 특징

✔️ 최대한도(채권최고액)만 정하고, 실제 대출 금액은 변동 가능

근저당권에서는 채권최고액!!! 만 기억하고 갑시다. 

✔️ 추가 대출이 가능 (한도 내에서 반복적으로 사용 가능)
✔️ 채권최고액이 실제 대출금보다 높음 (이자는 물론, 향후 추가 대출까지 고려)

📌 예시:

• A씨가 은행에서 5억 원을 대출하면서, 근저당권을 6억 원 한도로 설정
• A씨가 대출금을 일부 상환했다가 다시 빌릴 수도 있음 (한도 내에서 자유롭게 사용 가능)
• 채무를 갚지 못하면 은행은 근저당권을 실행하여 경매 진행

💡 **즉, 근저당권은 "한도 내에서 대출을 반복해서 사용할 수 있는 방식"**입니다.

---

3. 근저당권 vs 저당권 차이점 비교표

구분                                           근저당권                                                        저당권

설정 방식	최대 한도(채권최고액) 설정	정확한 금액으로 설정
대출 금액	변동 가능 (여러 번 대출 가능)	고정 (한 번 설정하면 변경 불가)
추가 대출	가능 (한도 내에서 추가 대출 가능)	불가능 (새롭게 설정해야 함)
설정 비용	1회 설정 후 추가 대출 가능하여 비용 절감	대출할 때마다 저당권 설정 비용 발생
은행(채권자) 입장	대출금 변동 가능성을 고려하여 설정	특정 금액에 대한 보장만 가능
경매 시 변제 순위	채권최고액 범위 내에서 변제	설정된 금액만 변제 가능

 

💡 **즉, 근저당권은 "여러 번 사용할 수 있는 담보대출", 저당권은 "딱 한 번 정해진 금액만 빌리는 대출"**이라고 이해하면 쉽습니다.

---

4. 근저당권과 저당권, 어떤 경우에 사용할까?

상황                                                                  근저당권 유리                                              저당권 유리

📌 추가 대출 가능성	한 번 설정 후 추가 대출 가능해야 함	추가 대출이 필요 없는 경우
📌 설정 비용 절감	여러 번 대출해도 추가 설정 필요 없음	대출 한 번만 받을 경우
📌 금융기관(은행) 입장	대출금이 변동될 가능성이 클 때 사용	대출금이 고정된 경우
📌 부동산 담보 대출	대부분 근저당권 설정	일부 경우 저당권 설정

 

💡 일반적으로 은행 담보 대출은 근저당권을 사용합니다.   많이들 사용해보셨을겁니다. 

저당권은 확정된 대출이 필요할 때, 법률 관계에서 담보를 설정할 때 주로 사용됩니다.

---

5. 근저당권과 저당권이 경매에서 중요한 이유

🏠 경매에서 낙찰자는 기존의 근저당권·저당권이 어떻게 소멸하는지 확인해야 합니다!

1️⃣ 근저당권이 설정된 부동산이 경매로 나오면?

• 낙찰자가 근저당권을 인수하지 않음
• 낙찰 후 기존 근저당권이 말소됨
• 단, 후순위 임차인 보증금 인수 여부는 별도 확인 필요

2️⃣ 근저당권이 많은 물건일수록 주의해야 하는 이유

• 근저당권 순위에 따라 배당금이 지급됨
• 1순위 근저당권자에게 배당이 먼저 가므로, 후순위 권리자는 돈을 못 받을 수도 있음

💡 즉, 근저당권이 설정된 부동산 경매에서는 "말소 기준 권리"를 확인하고 낙찰 후 추가 부담이 없는지 꼭 분석해야 합니다.

---

결론: 근저당권 vs 저당권, 핵심 요약

✔️ 저당권 → 정확한 금액을 담보로 설정 (한 번만 설정, 추가 대출 불가)
✔️ 근저당권 → 일정 한도를 설정하고 추가 대출 가능 (은행 대출에서 주로 사용)
✔️ 경매에서는 근저당권이 우선순위를 갖고 배당됨
✔️ 근저당권이 설정된 부동산은 경매 후 말소되지만,

     낙찰자가 추가 부담을 질 가능성이 있는지 꼭 확인해야 함(대항력을 확인해야함)