임의경매와 강제경매(경매의 기초)

 

 

많이 들어보셨겠지만 법원 경매는 크게 임의경매와 강제경매로 나뉩니다.

두 경매 방식 모두 법원을 통해 진행되지만, 신청 주체와 근거가 다릅니다.

 

구분                                                 임의경매                                           강제경매

신청 주체	채권자(근저당권자, 담보권자)	채권자(법적 판결을 받은 일반 채권자)
법적 근거	담보권(저당권, 근저당권 등)	집행권원(판결문, 공정증서 등)
신청 요건	채무 불이행 발생 시 즉시 신청 가능	법적 판결 또는 채무 이행을 명시한 문서 필요
주 대상 부동산	주택, 상가, 토지 등	모든 부동산 및 동산, 채권
진행 속도	상대적으로 빠름	다소 시간이 걸림 (소송 필요)

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1. 임의경매란?

근저당권자(은행 등 금융기관)나 담보권을 가진 채권자가 법원의 판결 없이 바로 신청하는 경매입니다.
주로 부동산을 담보로 대출받은 채무자가 돈을 갚지 못할 경우 은행이 신청합니다.

 

보통 우리가 주택이나 아파트를 매매할때 은행에 근저당을 설정하고 대출을 받는데  

사정이 어려워져서 대출금을 연체하다보면 은행에서 근저당을 가지고 경매를 넣게 됩니다. 

이런 경매를 보통 임의경매!! 라고 합니다. 

임의경매 진행 요건

✔️ 채무자가 근저당권을 설정한 후 채무 불이행
✔️ 담보권자가 별도의 소송 없이 바로 경매 신청 가능
✔️ 근저당권이 설정된 부동산만 경매 가능

임의경매 주요 특징

✔️ 소송 없이 진행되므로 강제경매보다 빠름
✔️ 근저당 설정된 금액을 기준으로 배당 진행
✔️ 주로 은행·저축은행·캐피탈사 등 금융권이 신청
✔️ 채무자는 대출금 상환이 어렵더라도 즉시 경매 절차에 들어갈 수 있음

 

임의경매 예시

🔹 A씨가 은행에서 대출을 받으며 주택을 담보로 제공 → 대출금을 갚지 못함 → 은행이 법원에 임의경매 신청 → 법원에서 경매 절차 개시

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2. 강제경매란?

일반 채권자가 법원의 판결(집행권원)을 받아서 진행하는 경매입니다. 

여기서 중요한것!!   집행권원이라는 것을 받아야 합니다!  
즉, 돈을 빌려준 사람이 돈을 받지 못하면 소송을 제기하여 승소한 후 강제경매를 신청할 수 있습니다.

강제경매 진행 요건

✔️ 채권자가 법원의 확정판결(집행권원)을 받아야 함
✔️ 판결문, 공정증서, 지급명령 등 법적으로 강제집행 가능한 문서가 있어야 함
✔️ 채무자의 부동산뿐만 아니라 동산, 채권도 압류 가능

강제경매 주요 특징

✔️ 소송이 필요하므로 임의경매보다 진행 속도가 느림
✔️ 주로 개인 간 금전 거래, 임금 체불, 세금 체납 등에서 발생
✔️ 임의경매보다 대상 부동산이 다양 (부동산 외에도 채권·자동차 등 포함)
✔️ 강제경매를 신청한 채권자가 최우선 배당을 받을 수 있음

 

📌 강제경매 예시

🔹 B씨가 C씨에게 1억 원을 빌려줬지만, C씨가 돈을 갚지 않음 → B씨가 법원에 소송을 제기 → 승소 후 판결문을 받음 → 강제경매 신청 → C씨의 부동산이 경매로 넘어감

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🔍 임의경매 vs 강제경매 주요 차이점

구분                                                 임의경매                                     강제경매

신청인	담보권자 (은행, 근저당권자)	일반 채권자 (돈 빌려준 사람, 세금 체납자 등)
법적 근거	근저당권, 질권, 유치권 등	법원의 확정 판결, 지급명령, 공정증서
진행 속도	빠름 (소송 없이 진행)	느림 (소송 필요)
대상 재산	담보로 제공된 부동산만	모든 부동산 + 동산 + 채권
채무자의 대응	변제하면 경매 중단 가능	변제 또는 이의 신청 가능

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결론: 임의경매 vs 강제경매,  요약하면 다음과 같습니다. 

1️⃣ 임의경매 → 은행 대출을 갚지 못할 때 (근저당권 설정된 경우)

2️⃣ 강제경매 → 개인 간 돈을 빌려줬지만 못 받을 때 (소송 필요)

✔️ 담보 대출을 갚지 못하면 → 임의경매
✔️ 소송을 통해 승소 판결을 받아야 진행할 수 있으면 → 강제경매

 

이제 임의경매와 강제경매 잘 아시겠지요~?   

부동산과 경매하는데 도움이 될 수 있도록  내실있고 유용한 정보를 알려드리도록 연구하겠습니다.