부동산이나 자산을 저렴하게 매입하는 방법 중 "공매"와 "경매"가 있습니다. 두 방식 모두 법적인 절차를 통해 자산을 매각하지만, 진행 주체와 절차, 법적 차이가 있습니다.
1. 공매와 경매, 가장 큰 차이점은?
구분 공매 경매
| 진행 주체 | 한국자산관리공사(캠코), 국세청, LH 등 국가기관·공공기관 | 법원 (채권자의 신청) |
| 매각 대상 | 세금 체납, 압류된 국가 소유 재산 | 개인·기업이 금융기관(은행) 등에서 빚을 못 갚은 부동산 |
| 절차 | 온비드(온라인)에서 입찰 진행 | 법원 경매 사이트에서 진행 |
| 입찰 방식 | 일반경쟁입찰, 수의계약 가능 | 기일입찰(최고가 낙찰) |
| 잔금 납부 기한 | 계약 후 일정 기간 내 잔금 납부 | 낙찰 후 30일 이내 납부 |
| 명도 (점유자 퇴거) | 낙찰자가 직접 해결해야 함 | 강제집행 가능 |
| 가격 책정 방식 | 감정평가 후 책정 | 유찰 시 최저가 하락 |
| 소유권 이전 | 명도소송 없이 직접 해결해야 함 | 법원에서 소유권 이전까지 지원 |
💡 즉, 공매는 국가기관이 진행하는 매각 절차이고, 경매는 법원이 진행하는 절차!
2. 공매란? (국가기관이 매각하는 방식)
공매(公賣)는 국가나 공공기관이 압류한 재산을 매각하는 방식입니다.
즉, 세금 체납이나 국가 소유 재산을 매각할 때 공매가 사용됩니다.
🔹 공매 진행 기관
✔️ 한국자산관리공사(캠코) – 국세 체납자 재산 공매
✔️ 국세청 – 세금 체납으로 압류된 재산 공매
✔️ LH(토지주택공사), SH(서울주택도시공사) – 미분양 주택, 토지 공매
🔹 공매 절차
1️⃣ 국가기관(캠코, 국세청 등)이 공매를 공고
2️⃣ 온비드(www.onbid.co.kr)에서 입찰 진행
3️⃣ 최고가 낙찰자가 결정됨
4️⃣ 잔금 납부 후 소유권 이전 (점유자 퇴거는 직접 해결)
💡 공매는 "온비드"에서 온라인 입찰로 진행되며, 국가기관이 직접 매각하는 것이 특징!
3. 경매란? (법원이 진행하는 매각 절차)
경매(競賣)는 개인이나 기업이 금융기관(은행) 등에 돈을 빌렸다가 갚지 못했을 때, 법원이 그 재산을 강제로 매각하는 절차입니다.
🔹 경매 진행 방식
✔️ 임의경매 – 근저당권자가 신청 (은행 대출 연체)
✔️ 강제경매 – 법원의 확정판결(채무불이행)로 진행
🔹 경매 절차
1️⃣ 채권자가 법원에 경매 신청
2️⃣ 법원이 부동산 조사 후 경매 공고
3️⃣ 법원에서 입찰 진행 (기일입찰 방식)
4️⃣ 최고가 입찰자가 낙찰
5️⃣ 잔금 납부 후 소유권 이전 (명도 절차 진행)
💡 경매는 법원이 직접 진행하며, 명도(퇴거)도 강제집행 가능!
4. 공매와 경매, 어떤 경우에 할까?
구분 공매 경매
| 입찰 방식 | 온라인으로 쉽게 참여하고 싶을 때 | 법원에서 직접 입찰할 수 있을 때 |
| 낙찰 후 명도 문제 | 점유자가 없는 경우 | 법적 강제집행이 필요한 경우 |
| 가격 변동성 | 감정가가 정해져 있어 안정적 | 유찰되면 가격이 낮아질 가능성 |
| 대출 활용 | 대출이 어려운 경우가 많음 | 대출이 상대적으로 수월함 |
| 시간 및 절차 | 빠르게 진행 가능 | 법원 절차로 시간이 걸릴 수 있음 |
💡 즉, 공매는 빠르고 간편하지만 명도 문제가 있고, 경매는 명도가 가능하지만 절차가 길어질 수 있음!
5. 공매 vs 경매, 핵심 차이 요약
✔️ 공매 → 국가기관(캠코, 국세청)이 매각하는 방식, 온비드에서 온라인 진행
✔️ 경매 → 법원이 강제 매각하는 방식, 법원 경매 사이트에서 진행
✔️ 공매는 빠르게 진행되지만, 점유자 퇴거가 어렵고 대출이 어려울 수도 있음
✔️ 경매는 절차가 복잡하지만, 강제집행(명도)이 가능하고 대출 활용이 쉬움
중요한건 경매 물건이 어마어마하게 많다는 점!! 투자로 접근하려면 경매가 좋지만
가끔 경매로 구할 수 없는 물건을 공매에서 잡을 수 있다는 점!!! 참고 바랍니다!!!