위와 같은 현수막을 보신적이 있나요??? 바로 유치권이 걸려있는 건물입니다.
오늘은 지금까지 포스팅 열심히 읽어주셨다면 무시무시한 유치권에 대하여 알려드리도록 하겠습니다. 아주 중요한 내용이니 집중해서 봐주시기 바랍니다.
유치권이란 채권자가 채무자의 재산(부동산 등)을 점유하고 있으면서, 채무자가 빚을 갚을 때까지 반환을 거부할 수 있는 권리입니다. 쉽게 말해 **"내가 돈 받을 때까지 이 건물(물건)을 안 내놓겠다!"**는 권리입니다.
💡 예를 들어:
- 건설업자가 건축주로부터 공사비를 받지 못했을 경우, 건물을 점유하면서 유치권을 행사하여
- 경매가 진행되더라도 공사비를 먼저 받아낼 수 있음
쉽게 말씀드리면 공사를 했는데 돈못받아서 점유하면서 돈받을때까지 배째!! <-- 이것이 바로 유치권입니다.
경매나 부동산 매매시 유치권이 있다면 매우 매우 조심해야겠죠??
유치권이 성립하려면? (유치권 요건)
법적으로 유치권이 성립하려면 다음 5가지 조건을 충족해야 합니다.
요건설명
| ① 피담보채권이 존재할 것 | 유치권자가 채권(공사비, 수리비 등)을 보유해야 함 |
| ② 채권과 목적물(부동산) 사이에 관련성(특수성)이 있을 것 | 예: 건물 공사비 채권이 있을 경우, 그 건물에 대한 유치권 행사 가능 |
| ③ 정당한 점유일 것 | 불법 점유가 아닌, 합법적으로 점유한 경우여야 함 |
| ④ 채권 변제가 완료되지 않았을 것 | 이미 돈을 받았다면 유치권 행사 불가 |
| ⑤ 당사자 간 유치권 배제 특약이 없을 것 | 계약서에 "유치권 행사 금지" 조항이 있으면 유치권 성립 불가 |
유치권이 경매에서 중요한 이유
경매에 나온 물건 중에서 유치권이 신고된 부동산은 낙찰자가 추가 비용을 부담할 가능성이 있습니다.
1️⃣ 낙찰 후에도 유치권이 인정되면?
- 유치권자는 계속 점유하면서 채권(공사비 등)을 받기 전까지 퇴거하지 않을 수 있음
- 낙찰자가 유치권 채권을 떠안을 가능성이 있음
- 명도(퇴거) 문제가 발생할 수 있음
2️⃣ 유치권이 허위 신고일 수도 있음!
- 일부 유치권 신고는 허위로 신고된 것일 수도 있음
- 실제 공사비를 받았는데도 받지 않은 것처럼 신고하는 경우
- 경매 입찰 전에 유치권의 진위 여부를 철저히 조사해야 함
유치권 신고된 부동산, 입찰 전에 체크할 사항!
경매에서 유치권이 신고된 부동산을 안전하게 낙찰받기 위해 아래 사항을 꼭 확인하세요.
✔️ 등기부등본 & 매각물건명세서 확인
✔️ 유치권의 근거 서류 요청 (계약서, 공사비 내역 등)
✔️ 유치권 신고자가 실제 점유하고 있는지 확인
✔️ 해당 채권이 변제되지 않았는지 확인
✔️ 허위 유치권 가능성 분석 (명도소송 가능성 고려)
💡 TIP:
- 법원 경매에서는 유치권이 신고된 물건도 낙찰 받을 수 있지만, 낙찰 후 명도 및 추가 비용 부담 가능성이 높음
- 법무사, 변호사와 상담하여 법적 조치를 고려하는 것이 안전
유치권을 해제하는 방법 (낙찰자 입장에서 대처법)
유치권이 신고된 부동산을 낙찰받은 경우, 유치권을 해결하는 방법은 다음과 같습니다.
🔹 1. 유치권 부존재 소송 (허위 유치권 입증)
- 유치권이 거짓 신고라면 법원에 유치권 부존재 확인 소송을 제기할 수 있음
- 허위 유치권이 입증되면 강제집행이 가능해짐
🔹 2. 합의 후 보증금 지급 (협상)
- 유치권자가 실제 채권을 갖고 있다면 보증금 일부 지급 후 협의
- 합의서를 작성하고 명도(퇴거)하도록 유도
🔹 3. 강제집행 (명도소송 진행)
- 협의가 어렵다면 법원에 명도소송을 제기하여 강제집행 진행
결론: 유치권 신고된 경매 물건, 정말 정말 신중하게 접근해야 합니다.
🏠 유치권이 신고된 부동산은 낙찰 후 추가 비용 부담 위험이 크므로 철저한 조사 후 입찰해야 합니다.
✔️ 유치권이 진짜인지 가짜인지 확인
✔️ 법률 전문가 상담 필수
✔️ 낙찰 후 명도 문제 해결 계획 필요
우선 여기까지 관심가지셨으면 초보를 지나 중수로 가려는 분입니다. 중요한것은
유치권 자신없으면 패스하고 공부를 많이 한 후 접근하시는 것을 추천! 드립니다.