부동산 경매초보자 주의사항(중요)

 

안녕하세요!  경매부동산 전문가 지금시작입니다.

오늘은 경매에 처음 도전하는 초보자들이 반드시 알아야 할 주의사항에 대해 알아보겠습니다.

 

경매는 잘 활용하면 시세보다 저렴하게 부동산을 매입할 수 있는 좋은 방법이지만, 초보자가 무턱대고 뛰어들었다가 낭패를 볼 수도 있습니다. 그렇다면, 경매 초보자가 반드시 주의해야 할 점은 무엇일까요?

1. 충분한 공부 없이 섣불리 입찰하지 말 것

경매는 단순히 가격을 낮춰 부동산을 낙찰받는 것이 아니라, 법적 절차와 권리 분석, 예상 비용 등을 종합적으로 고려해야 하는 복잡한 과정입니다.
따라서, 경매를 시작하기 전에 기본적인 용어와 절차를 숙지하는 것이 필수입니다. 다음과 같은 요소들을 반드시 공부해야 합니다.

• 경매 절차: 공고 확인 → 물건 조사 → 입찰 → 낙찰 → 대금 납부 → 명도
• 기본 용어: 감정가, 최저가, 유찰, 낙찰, 배당, 잔금 납부 등
• 권리 분석 방법: 선순위·후순위 권리 관계, 임차인의 대항력 및 우선변제권

경매 초보자라면 책이나 인터넷 강의를 통해 기본적인 이론을 먼저 익히고, 실제 경매 공고를 보면서 연습하는 것이 좋습니다.

2. 권리 분석을 철저히 할 것

경매 물건에는 각종 권리 관계가 얽혀 있을 수 있습니다. 특히 아래 사항들은 초보자가 꼭 주의해야 합니다.

• 선순위 임차인 여부: 임차인이 배당을 받지 못하면 보증금을 돌려줘야 할 수도 있습니다.
• 가처분·가등기·가압류 여부: 낙찰 후에도 소유권 이전이 어려울 수 있습니다.
• 토지와 건물의 소유 관계: 토지와 건물의 소유주가 다를 경우 복잡한 문제가 발생할 수 있습니다.

따라서, 반드시 등기부등본, 낙찰 전 현장 방문, 관련 법률 검토 등을 철저히 해야 합니다. 

 

그러나 걱정안하셔도 됩니다.  권리분석 전문가와 함께하면 5분이면 끝. 

3. 현장 조사 없이 입찰하지 말 것

인터넷으로만 경매 물건을 보고 입찰을 결정하는 것은 매우 위험합니다. 현장을 방문하여 아래 사항들을 직접 확인해야 합니다.

• 건물 상태: 노후도, 수리 필요 여부
• 점유자 확인: 현재 거주자(전 소유주, 임차인 등)가 명도에 협조할 가능성이 있는지
• 주변 시세 조사: 감정가 대비 적정 가격인지 확인

특히, 점유자가 강제집행을 해야만 나갈 가능성이 있다면 추가 비용과 시간이 들어갈 수 있기 때문에 신중해야 합니다.

4. 입찰가를 신중하게 결정할 것

경매 초보자가 가장 실수하기 쉬운 부분이 입찰가 결정입니다. 감정가보다 너무 높게 써내면 일반 매매보다 비싸게 사는 경우가 발생할 수 있고, 너무 낮게 써내면 낙찰받지 못할 확률이 높아집니다.

입찰가를 정할 때는 다음을 고려해야 합니다.

• 주변 시세 비교: 감정가와 실제 시세를 비교하여 적정가를 산정
• 예상 추가 비용 계산: 명도비, 수리비, 세금, 대출이자 등
• 수익성 검토: 매도 또는 임대를 통한 기대 수익 분석

일반적으로 시세의 70~80% 수준에서 낙찰받는 것이 이상적이라고 알려져 있으니 참고하세요.

5. 자금 계획을 철저히 세울 것

경매는 일반 매매와 다르게 낙찰 후 짧은 기간 내에 잔금을 치러야 합니다. 대출이 막힐 경우 경락대출이 가능한지 확인하고, 낙찰 대금 외에도 추가로 들어갈 비용(세금, 수리비 등)을 고려해야 합니다.

필수적으로 점검해야 할 사항은 다음과 같습니다.

• 경락잔금 대출 가능 여부
• 취득세, 등록세 등 세금 계산
• 명도비, 법무사 비용 등 추가 비용

자금 계획 없이 무리하게 입찰했다가 잔금을 마련하지 못하면 보증금을 몰수당할 수도 있으니 신중해야 합니다.

6. 명도 문제를 간과하지 말 것

낙찰 후 소유권을 넘겨받더라도 기존 거주자가 바로 나가는 것은 아닙니다. 경우에 따라 명도 소송을 진행해야 하며, 협상이 필요할 수도 있습니다.

• 점유자가 임차인일 경우: 보증금 반환이 필요할 수도 있음
• 전 소유주가 버티는 경우: 강제집행 비용이 추가될 수 있음
• 명도 협의 전략: 명도비를 제안하는 것이 빠른 해결책이 될 수 있음

명도 문제는 비용과 시간이 걸릴 수 있으므로, 낙찰 전에 점유 상태를 반드시 확인해야 합니다.

7. 초보자는 소액 경매부터 시작할 것

처음부터 고가의 부동산에 도전하는 것은 위험합니다. 초보자는 비교적 리스크가 적은 소액 아파트 경매, 공매 물건 등을 통해 경험을 쌓는 것이 좋습니다.

• 소액 경매 추천 대상:
  • 소형 아파트, 오피스텔
  • 등기부 권리 관계가 간단한 물건
  • 명도 부담이 적은 물건

소액 경매를 통해 경험을 쌓으면서 점점 더 복잡한 물건으로 확장하는 것이 바람직한 경매 투자 전략입니다.

마무리하며

경매는 잘만 활용하면 좋은 투자 방법이지만, 초보자가 무작정 뛰어들면 큰 손실을 볼 수도 있습니다. 충분한 공부와 준비, 현장 조사를 바탕으로 신중하게 접근해야 합니다.

 

핵심 정리
✔️ 경매 절차와 기본 용어를 충분히 공부할 것
✔️ 등기부등본을 분석하여 권리 관계를 철저히 확인할 것
✔️ 현장을 방문하여 건물 상태 및 점유자를 확인할 것
✔️ 입찰가는 시세 및 추가 비용을 고려하여 신중하게 결정할 것
✔️ 낙찰 후 자금 조달과 명도 계획을 세울 것
✔️ 소액 경매부터 시작하여 경험을 쌓을 것

 

이 글이 경매를 시작하려는 분들에게 도움이 되길 바랍니다. 경매에 대한 철저한 준비와 전략적인 접근으로 성공적인 투자자가 되시길 바랍니다!

 

다음은 권리분석에 대해서 알려드리도록 하겠습니다.